Czy na działce rolnej można postawić dom?

Chcesz się wybudować i zastanawiasz się, czy na działce rolnej można postawić dom? Koniecznie przeczytaj ten artykuł, zanim zabierzesz się za poszukiwania gruntu.

Czy na działce rolnej można postawić dom? Kto może kupić grunty?

Przed 2019 rokiem głównym nabywcą ziemi rolnej mogli być przede wszystkim rolnicy. Jednak po zmianach prawnych, grunty orne o powierzchni poniżej 1 hektara są dostępne dla każdego inwestora. Jakie dokładnie możliwości daje polskie prawo w tym zakresie? Sprawdź:

• Aby kupić ziemię rolną powyżej 1 ha, niezbędna jest zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
• Grunty orne o powierzchni od 30 do 99,99 ara sprzedawane są w dwóch etapach. Po podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży u notariusza należy odczekać, czy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu. Jeśli nie, można sfinalizować transakcję, sporządzając akt notarialny.

Rolnik, który prowadzi własne gospodarstwo o powierzchni od 1 do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze i od minimum 5 lat zamieszkuje oraz posiada ziemię w danej gminie, może bez dodatkowych zgód kupować działki rolne powyżej 1 ha.

Czy można kupić siedlisko, na którym jest postawiony budynek?

Tak, nabycie siedliska z już istniejącym budynkiem mieszkalnym jest możliwe. W takim przypadku nie obowiązują tak restrykcyjne przepisy jak w przypadku zakupu czystego gruntu rolnego. Warto jednak pamiętać, że nabywca musi wykazać się statusem rolnika lub spełnić inne wymogi formalne.

W takim przypadku warto sprawdzić datę budowy tych obiektów. Jeśli zostały postawione przed 31 kwietnia 2016 roku, osoba niebędąca rolnikiem może nabyć grunt rolny o powierzchni do 50 arów. Wtedy działka wraz z domem przechodzi na nowego właściciela bez potrzeby prowadzenia działalności rolniczej ani odrolnienia. W przyszłości istnieje również możliwość remontu lub przebudowy budynku.

Co można wybudować na działce rolnej bez pozwolenia w 2024?

Najnowsze zmiany w prawie budowlanym dają inwestorom nowe możliwości budowania domków bez konieczności uzyskania pozwolenia. Obecnie na działkach rolnych, podobnie jak na rekreacyjnych i budowlanych, można postawić dwa typy budynków:

• Domki rekreacyjne o powierzchni do 35 m².
• Domki rekreacyjne o powierzchni od 35 m² do 70 m². Pod warunkiem że ich elementy konstrukcyjne mają rozpiętość poniżej 6 m, a wysięg wsporników nie przekracza 2 m.

Budynki te muszą być parterowe, bez użytkowego poddasza, ale mogą mieć antresolę, która nie jest traktowana jako kondygnacja. Ważnym ograniczeniem jest również liczba takich obiektów na działce – na każde 500 m² gruntu może przypadać tylko jeden domek.

Działka rolna – jak wybudować na niej dom?

Budowa domu na działce rolnej wymaga starannego planowania. Kluczowym krokiem jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Proces ten wiąże się z koniecznością opłacenia jednorazowej opłaty oraz corocznych zobowiązań przez okres 10 lat. Warto również zwrócić uwagę na dokumentację: przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych należy przygotować odpowiednie materiały, takie jak folia malarska do ochrony powierzchni oraz pianki montażowe do izolacji i uszczelnienia.

Wcześniej prawo do budowy domu na takiej działce przysługiwało wyłącznie rolnikom. Osoby niebędące rolnikami, które chciały zamieszkać na działce rolnej, miały dwie opcje: nabyć siedlisko, czyli działkę rolną z istniejącymi budynkami, lub zakupić mniejszą działkę rolną i dokonać jej odrolnienia, aby przekształcić ją w działkę budowlaną.

Od 2019 roku każdy właściciel działki rolnej może wybudować dom, o ile grunt ten jest przeznaczony pod zabudowę. Jak to sprawdzić?

• Przeznaczenie gruntu można zweryfikować w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), w którym gmina określa, czy na danym terenie można budować, czy jest on przeznaczony jedynie pod uprawy.
• Jeśli gmina nie posiada MPZP, właściciel działki może wystąpić o warunki zabudowy. W niektórych przypadkach konieczne jest również uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej

Jeśli w interesującym Cię miejscu brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i chcesz uzyskać warunki zabudowy, konieczne jest sprawdzenie klasy gruntu ornego. Klasa ziemi a możliwość budowy domu – oto, co należy sprawdzić w dokumentach:

• Użytki rolne powstałe z gleb mineralnych i organicznych klasy I, II i III oraz użytki klasy IV, V i VI powstałe z gleb organicznych wymagają decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Nawet po uzyskaniu tej decyzji inwestor musi uiścić jednorazową opłatę oraz coroczne opłaty, które są ustalane na podstawie powierzchni i klasy gruntu.
• Użytki rolne z gleb mineralnych klasy IV, V i VI nie wymagają takiej decyzji. Po otrzymaniu warunków zabudowy można bez przeszkód przystąpić do realizacji inwestycji.

Chemia budowlana czy pianki montażowe zawsze przydadzą się przy budowie:

Czy działka rolna się opłaca?

Inwestycja w działkę rolną może być opłacalna, zwłaszcza jeśli jej cena jest znacznie niższa niż ceny działek budowlanych. Jednakże warto dokładnie przeanalizować wszystkie związane z tym formalności oraz potencjalne ograniczenia wynikające z przepisów prawa. 

Działka rolna jest zazwyczaj tańsza niż budowlana, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami. Aby uzyskać decyzję o odrolnieniu, konieczne jest wniesienie jednorazowej opłaty w starostwie. Masz na to 60 dni od momentu, gdy decyzja się uprawomocni. Dodatkowo istnieje obowiązek opłaty corocznej. Wysokość kosztów zależy od klasy gruntu i wielkości działki. Jeśli jednak znajdziesz działkę rolną o powierzchni poniżej 1 hektara, należącą do klasy IV, V lub VI, możesz znacznie obniżyć koszty inwestycji. Zanim podejmiesz ostateczną decyzję o zakupie, dokładnie sprawdź wszystkie szczegóły dotyczące działki.

Źródło zdjęć: Adobe Stock